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养老地产的定义

养老地产是以老年人为目标，进行建筑设计、配套设施、服务跟进的地产项目。养老地产的特点应该是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗、护理等一站式服务，而不仅仅是提供老年人居住的“地产”。

根据定义，养老地产必须适合老年人居住，适合老年人的心理和生理特点，能够满足老年人的社会活动需求，能够为老年人的健康提供良好的基础设施保障。

从建筑设计、园林规划到装修标准，养老地产的建筑产品发展接近高端住宅产品发展规律，创新核心在于适老化设计。养老地产从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常护理，实现了高品质地产与卓越健康养老服务的有机结合，增添设施设备，精心打造专业管理团队。养老地产的主要产品形态包括:保险资金推出的升级型养老机构，如养老院，将养老地产视为商业地产项目的长期运营；开发商推出的养老地产项目。

目前养老地产存在的问题

(一)政府在宏观层面的重视程度有待提高，相关政策落实不够。

在战略和决策的宏观层面，很多地区的地方政府都有急功近利的思维，把养老产业和工业制造业相提并论，认为养老服务业可以像工业和制造业一样很快收回投资成本。

更注重GDP的水平而不是整体区域经济的可持续发展，实际上是与国家可持续发展战略相违背的。

决策者没有意识到利用外资促进中国养老产业发展的重要性，也没有给予足够的重视。可见，中国仍需更好地利用外资，促进中国养老服务业和养老土地产业的发展。

为了吸引国外有实力的医疗、老年药品企业和相关专业人才进入中国市场，我国近年来陆续出台了一系列强有力的政策和制度。

比如税收制度、价格制度、准入前国民待遇加负面清单管理制度等。对外国专业人员在中国工作的限制也有所放宽，保护知识产权的法律政策进一步完善。

然而，这些政策在实际执行中仍存在一些问题。主要原因是养老服务行业壁垒多。

例如，一些地区未能按时提供充足的养老服务业建设和补贴资金，导致一些国外企业进入国内市场面临诸多障碍，国外技术人才需要办理一系列手续才能来华工作，等等。

(2)供需不平衡问题凸显。

调查数据显示，到2021年底，全国60岁及以上人口将有26736万人，占全国人口的18.9%，其中65岁及以上人口20056万人，占全国人口的14.2%。

未来中国的老龄化人口将进一步增加。据预测，到2030年，我国60岁及以上、80岁及以上老年人口将分别达到3.71亿人和2900万人。

到2050年，60岁及以上、80岁及以上的老年人口将分别达到4.83亿和1.08亿。这对养老产业，尤其是养老地产产业提出了更高的要求。长期康复和心理护理服务已成为中国养老产业的主要需求。

这意味着养老地产行业急需转型升级。然而，目前我国大多数三四线城市的养老中心严重缺乏完善的基础设施，只能满足人们的日常护理需求。

(三)地区发展不平衡，行业缺乏统一标准

虽然我国各地区都有外资禀赋产业分布，但主要资源仍集中在长三角、珠三角、环渤海三大发达地区。中西部地区养老产业发展缓慢，外资参与较少。

同时，我国不同地区对外开放程度的不同和老龄化水平的差异，导致不同省份对养老产业制定的政策不同，行业缺乏统一的执行标准，增加了市场准入难度和监管压力。制定统一的实施标准，扩大对外开放，亟待深入探讨和完善。

(四)产业人才稀缺

与其他行业不同，外资养老行业需要照顾老人，需要与外界沟通，所以对从业人员的要求更高。有些岗位还需要专业的医疗技能。比如，对于患有慢性病、残疾或半残疾的老人，他们需要更专业的医疗护理。

在外资背景的养老中心，具有外语能力和高级管理能力的人才非常稀缺。究其原因，一方面是养老服务人才培养成本高；另一个重要方面是中国传统就业观念的影响。

综上所述，有很多原因使得养老行业始终人才匮乏，难以得到补充。

目前，中国的人口趋势越来越严峻，尤其是在经济欠发达地区，人口老龄化和家庭规模小的地区。养老服务需求与日俱增，传统的家庭养老方式将无法满足未来小家庭的需求。尤其是在人口结构不断变化的今天，大多数家庭都面临着一个严峻的问题，即养老问题。未来，社会养老将逐渐取代家庭养老。综上所述，研究我国养老产业各行业的发展具有重要的现实意义。

图表:当前养老地产存在的问题

资料来源：智研瞻产业研究院整理

养老地产市场的发展趋势

1)基于日益激烈的市场竞争，社区型老年住宅建筑的设计更加注重细节。

根据不同年龄、身体状况、家庭条件的老人，对居住条件的要求不同。因此，在老年人住宅的设计中，因地制宜地采用不同的开发模式。

绿地21城小现房是社区类型的典型代表。作为一个尊重老人的社区，她和其他度假社区，国际社区，商业社区等。，共同构成绿地21城人文新城。选择这类社区的客户可以是住在这里的老夫妻，享受较好的环境、精神文化生活和必要的医疗设施；也可以是老两口住老年小区，年轻的住其他小区。两代人平日里各取所需，互相照顾非常方便。小区内有公寓、联排别墅、花园洋房等多种住宅风格，选择余地很大。

2)注重以人为本的家庭关怀，老年住宅出现“家庭住宅”。

一些开发商试图在传统情感和现代生活模式之间寻找平衡，建造以人为本的“家庭住宅”。会让人享受到温馨传统与现代文明交织的完美生活。家庭纽带正在引导新的生活观念，形成新的消费行为。

以近期北京楼市出现的澳洲杜康“家庭社区”项目为代表，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张远端认为，“家庭社区”是一种注重维系和增进家庭亲情的新型社区，是老年住宅和普通住宅的混搭，充分体现了“以人为本”的理念。

3)细分老年消费群体，针对国内中产阶级、归国华侨、外籍高龄人士，打造国际化、开放式的老年公寓、老年别墅、老年休闲中心等高端产品。

因为国内的中产阶级、归国华侨、国外的老年人对环境的要求更高，对环境清幽、空气清新、人流量小的低丘情有独钟。为了满足这部分老年群体的需求，房地产开发企业将建设国际化、开放式的公寓、别墅和老年活动中心等。，这些都是专门针对这部分消费群体的。

海南“椰风海韵阳光城”是海口首个专业、高水准规划建设的别墅居家养老休闲社区。“阳光城养老社区”位于海口桂林市杨开发区。由海南京华投资公司投资开发，海南银湾国际太阳谷有限公司管理，项目根据中老年人的不同状态和需求，按照严格的市场划分原则，将社区分为四个群体，分别是亚健康度假康复群、休闲中老年人群、度假中老年人群、产业投资老年人群。根据不同人群，社区内的住房功能设计和服务项目有所差异，满足各类老年人的需求。整个社区高度提炼和集中了居家养生、养老、度假、疗养、投资等功能，使之成为以养生养老为核心的多功能产品，重新定位了海南作为中国养老胜地的新内涵。

4)为中老年人打造医疗、生活、保障服务齐全的小户型公寓。

橱柜在江北推出的小户型住宅，南京南部的屠德红-尚福苑，仙林的康桥圣达菲，江宁的莱克国际公寓，意外受到老人的追捧。老年人有自己的生活方式，越来越不愿意和子女住在一个房子里，而是想拥有自己的世界。很多有经济实力的老人选择自己买面积小一点总价低一点的公寓住，同时让子女住在3房1厅或者2房2厅的大房子里。

顺应老年人的购房潮，苏州、南京的小户型房子都在打“养老牌”。根据对老年群体的不同细分，一定有相当一部分老年人对小户型住宅有需求。因此，医疗、居住、安全防护、无障碍等服务功能完善的小区小户型公寓，必将成为老年人购买公寓的又一选择。

图表:养老地产市场发展趋势

资料来源：智研瞻产业研究院整理

智研瞻产业研究院专注于中国产业经济情报及研究，目前主要提供的产品和服务包括传统及新兴行业研究、商业计划书、可行性研究、市场调研、专题报告、定制报告等。涵盖文化体育、物流旅游、健康养老、养老地产、能源化工、装备制造、汽车电子、农林牧渔等领域，还深入研究智慧城市、智慧生活、智慧制造、新能源、新材料、新消费、新金融、人工智能、“互联网+”等新兴领域。

养老地产行业市场前景如何？智研瞻产业研究院发布的《2022-2028年中国养老地产行业分析报告-市场供需现状与发展动向研究》详细分析了养老地产行业相关定义 、全球养老地产行业市场发展现状、中国养老地产产业发展环境、中国养老地产行业运行情况、中国养老地产所属行业运行数据监测、中国养老地产市场格局、中国养老地产行业需求特点与动态、中国养老地产行业区域市场现状、中国养老地产行业竞争情况、中国养老地产行业发展前景分析与预测、中国养老地产行业发展策略及投资建议等，帮助企业和投资者了解养老地产行业市场投资价值。您若想对养老地产行业有个系统的了解或者想投资养老地产行业，本报告是您不可或缺的重要工具。